Budgivningen är det moment i en bostadsaffär där mest pengar avgörs på kortast tid, och samtidigt det moment som är minst reglerat. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att budgivning inte är reglerad i lag. Det som styr är god fastighetsmäklarsed, som utvecklas genom myndighetens tillsynsbeslut.

Här är vad som faktiskt gäller.

Inget bud är bindande

Varken säljaren eller köparen är bunden av ett bud, oavsett om det lämnats muntligt eller skriftligt. Affären blir juridiskt bindande först när båda parter skrivit under köpekontraktet. Fram till dess kan vem som helst ändra sig utan påföljd.

Det betyder också att budgivningen inte är slut förrän pennan lyfts från kontraktet. Nya bud kan komma in även efter att tid för kontraktsskrivning bokats.

Säljaren bestämmer allt

Säljaren avgör vem som får köpa, till vilket pris, när tillträdet sker och hur budgivningen ska gå till. Säljaren behöver inte acceptera det högsta budet och kan avbryta försäljningen när som helst.

Det låter orättvist för den som bjudit högst och ändå förlorar, men det är den logiska följden av att ingen är bunden. En säljare kan välja en köpare med bättre finansiering, snabbare tillträde eller färre villkor framför den som lagt några tusen mer.

Öppet eller slutet

Vid öppen budgivning redovisar mäklaren buden löpande, både till säljaren och till övriga spekulanter, som får möjlighet att komma tillbaka med nya bud. Det är den vanliga formen i Sverige.

Vid sluten budgivning får spekulanterna en bestämd tid på sig att lämna sitt bud skriftligt, utan att få veta vad andra bjuder. Här får du ett enda försök, vilket kräver att du bestämt dig i förväg för vad bostaden är värd för just dig.

Vad mäklaren måste göra

Mäklaren är skyldig att ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren, ända fram till kontraktsskrivning. Det gäller oavsett hur lågt budet är eller om det bryter mot instruktioner om budökningens storlek.

Mäklaren ska också informera alla spekulanter tydligt om hur budgivningen går till, föra en budgivningslista med namn, kontaktuppgifter, belopp, tidpunkt och villkor för varje bud, och lämna över listan när uppdraget är slutfört, normalt vid tillträdet.

Däremot får mäklaren inte lova någon spekulant att just hen ska få köpa, och inte heller lova extra tid för nya bud.

Innan du lägger första budet

Ha lånelöftet klart. De flesta mäklare frågar efter det. Ett bud utan finansiering är inte trovärdigt, och det är inte heller ansvarsfullt mot dig själv.

Sätt taket i förväg, skriftligt. Det enda som skyddar mot att bjuda över sig är ett tal du bestämt i lugn och ro, innan konkurrensinstinkten kopplas in. Skriv ner det och behandla det som en gräns, inte som en riktlinje.

Undersök objektet. Undersökningsplikten är köparens och den är långtgående. Vid hus innebär det besiktning, vid bostadsrätt att läsa föreningens årsredovisning: skuldsättning per kvadratmeter, planerade renoveringar och avgiftshöjningar avgör vad boendet faktiskt kostar.

Räkna på totalen, inte köpeskillingen. Kontantinsats, lagfart eller pantsättningsavgift, flytt, eventuell renovering och en buffert för det du inte såg. En bostad du precis har råd med i budgivningen är en bostad du inte har råd med i mars.

Det vanligaste misstaget

Det är inte att bjuda för lite. Det är att fortsätta bjuda för att man börjat, och för att någon annan gör det. En budgivning är konstruerad för att kännas som en tävling, men den enda som betalar priset för att vinna den är den som vinner.