Att ta ett bolån är för de flesta livets största affär. Samtidigt regleras bolånen av ett knippe statliga regler som är till för att hålla nere hushållens skuldsättning. Flera av dessa regler ändrades den 1 april 2026, då en ny lag tog över efter Finansinspektionens tidigare föreskrifter. Här reder vi ut det viktigaste.

Bolånetaket – så mycket får du låna mot bostaden

Bolånetaket sätter en gräns för hur stor del av bostadens värde du får låna med bostaden som säkerhet. Resten måste du själv lägga upp som kontantinsats.

Taket infördes 2010 och låg länge på 85 procent. Sedan den 1 april 2026 är taket höjt till 90 procent av bostadens marknadsvärde vid köp. Det innebär att kontantinsatsen vid ett bostadsköp som lägst behöver vara 10 procent. För en bostad som kostar tre miljoner kronor handlar det alltså om 300 000 kronor i egen insats.

Vill du i stället utöka ett befintligt lån (ett så kallat tilläggslån) gäller en lägre gräns: där är taket sänkt till 80 procent. Tanken är att hålla tillbaka att man belånar bostaden för att finansiera annan konsumtion.

Amorteringskraven – hur mycket du måste betala av

Amortering betyder att du betalar av på själva skulden. Hur mycket du minst måste amortera per år beror på din belåningsgrad, alltså hur stort lånet är i förhållande till bostadens värde:

  • Lån över 70 procent av bostadsvärdet: amortera minst 2 procent av det ursprungliga lånebeloppet per år.
  • Lån mellan 50 och 70 procent: amortera minst 1 procent per år.
  • Lån under 50 procent: inget lagstadgat amorteringskrav.

Det grundläggande amorteringskravet infördes 2016. Två år senare, 2018, kom ett skärpt krav som drabbade hushåll med hög skuldkvot: den som lånade mer än 4,5 gånger sin bruttoinkomst fick amortera ytterligare 1 procent per år.

Viktigt att känna till: det skärpta amorteringskravet kopplat till skuldkvot är borttaget sedan den 1 april 2026. Skuldkvoten påverkar alltså inte längre hur mycket du måste amortera enligt lag. Däremot väger banken fortfarande in din skuldkvot i sin egen kreditprövning – för hög skuld i förhållande till inkomsten kan göra att du inte beviljas lånet.

Bunden eller rörlig ränta

Räntan är priset för att låna. Du väljer mellan att binda den eller låta den vara rörlig.

Rörlig ränta följer ränteläget och ändras löpande. I praktiken erbjuder bankerna i dag inte helt rörliga bolån – i dagligt tal kallas den vanligaste och kortaste bindningstiden, 3 månader, ofta för rörlig ränta enligt Konsumenternas Bank- och finansbyrå.

Bunden ränta låser fast räntan under en bestämd period, vanligen mellan ett och tio år. Du får då en förutsägbar boendekostnad och slipper oroa dig för räntehöjningar, men betalar ofta lite mer för tryggheten. Bostadsräntor förändras hela tiden – lita inte på exakta nivåer du läser någonstans, utan jämför aktuella erbjudanden från flera långivare innan du bestämmer dig.

Tänk också på att om du vill lösa ett bundet lån i förtid kan banken ta ut en så kallad ränteskillnadsersättning. Med rörlig ränta slipper du den kostnaden.

Ränteavdraget – skatten betalar en del av räntan

Du får göra avdrag i deklarationen för dina räntekostnader. Avdraget är 30 procent på räntekostnader upp till 100 000 kronor per person och år. På den del som överstiger 100 000 kronor är avdraget lägre, 21 procent.

I praktiken betyder det att om du betalar 1 000 kronor i ränta får du tillbaka 300 kronor via skatten. Avdraget fungerar likadant oavsett om du har bunden eller rörlig ränta.

Det här bör du tänka på

  • Räkna på marginalerna, inte dagens ränta. Stresstesta din ekonomi mot en högre ränta än den du erbjuds, så att du klarar boendet även om ränteläget vänder.
  • Förhandla – och få det skriftligt. Den ränta banken erbjuder är sällan slutgiltig. Be om rabatt och få bindningstiden för rabatten skriftligt.
  • Amortera även om du inte måste. Att betala av minskar din ränterisk och bygger upp en buffert i bostaden.
  • Reglerna ändras. Bolåneregler justeras med jämna mellanrum. Kontrollera alltid de senaste uppgifterna hos Finansinspektionen och Hallå konsument innan du fattar beslut, eftersom takgränser och procentsatser kan ha ändrats sedan den här texten skrevs.